Вопрос о том, может ли государство лишить гражданина его земельного участка, вызывает множество споров и мифов. Однако, как поясняет юрисконсульт Руслан Шогенов, это возможно на вполне законных основаниях. Существующее распространённое мнение о том, что Конституция РФ не позволяет забирать землю у собственника, является ошибочным. В действительности, статья 35 Конституции РФ утверждает, что собственность может быть изъята только по решению суда.
Кроме того, гражданское законодательство допускает возможность добровольной передачи своей собственности государству или другим гражданам через соглашение. Основания для изъятия земельного участка перечислены в гражданском кодексе РФ. Например, в соответствии со статьёй 278 Гражданского кодекса, земельные участки могут быть изъяты за долги, включая алименты. В этом случае процедура осуществляется исключительно через суд.
Другим основанием для изъятия является использование земли не по назначению, что прописано в статье 284 Гражданского кодекса. Например, если земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), не имеет построенного на нём дома в течение установленного времени, то его также могут забрать у собственника. Каждый земельный участок в России имеет вид разрешённого использования, который устанавливает законные ограничения и требования к тому, как можно использовать данную землю.
Административные органы имеют право принудительно изъять участок у собственника и обратить его в государственное имущество, однако это возможно только по решению суда и после выполнения нескольких предупреждений. Особенно строго контролируются сельскохозяйственные угодья, и изъятие земель такого назначения по причине ненадлежащего использования происходит гораздо чаще, как отмечает Шогенов. Для таких земель действуют особые признаки неиспользуемости, которые также закреплены в законе.
Согласно словам юрисконсульта, изъятие земельного участка может происходить по нескольким причинам, связанным с нарушением законодательства. Это может включать использование земли не по назначению, её порчу, возведение самовольных построек, а также отказ от их сноса после соответствующих требований уполномоченных органов. Однако и в этих случаях изъятие возможно только через суд.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться несколькими способами: через соглашение или принудительно. В случае добровольного отказа от земли гражданин может получить в обмен на свой участок другой земельный участок или денежную компенсацию, что фиксируется документально. Если же гражданин отказывается от заключения соглашения, то участок может быть изъят принудительно по решению суда, как указано в статье 282 Гражданского кодекса.
Важно отметить, что возможно изъятие лишь части земельного участка. Однако если оставшаяся земля не может быть использована по назначению (например, её размер недостаточен для строительства дома с соблюдением всех норм), то власти обязаны выкупить весь участок. Взамен отчуждённого земельного участка гражданину полагается компенсация или равноценный участок из муниципальной собственности. Основания для изъятия также перечислены в статье 49 Земельного кодекса РФ.
Процедура изъятия земельного участка или его части для государственных или муниципальных нужд строго регламентируется гражданским и земельным кодексами РФ. Согласно статье 239.2 Гражданского кодекса, любые объекты, находящиеся на участке, включая недвижимость, автоматически подлежат изъятию вместе с ним. Это означает, что при отчуждении земельного участка невозможно сохранить право собственности на строения и другие сооружения, которые находятся на данной земле.
Если земля находится не в собственности, а, к примеру, в пожизненном наследуемом владении, аренде или используется на других основаниях, все права на эту землю и на любые постройки также прекращаются. Решение об изъятии принимается после выявления собственников, и его срок действия составляет три года с момента принятия.
Срок обжалования решения в суде равен трём месяцам с момента получения уведомления. В течение десяти дней такое уведомление обязательно публикуется в официальных источниках. Если в распоряжении органа власти нет контактных данных правообладателя, то он считается уведомлённым с момента официальной публикации решения об изъятии.
Что касается суммы компенсации, то она определяется по результатам оценки участка, строений и прав согласно закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Процедуру оценки проводит аккредитованный оценщик. Согласно статье 56.9 Земельного кодекса РФ, компенсация за участок, находящийся в собственности, должна равняться рыночной стоимости земельного участка и строений на день, который предшествовал принятию решения об изъятии.
В сумму компенсации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд также включается возмещение убытков, которые могут быть причинены собственнику. Это может быть упущенная выгода или ущерб обязательствам владельца участка перед третьими лицами. Например, если земля сдавалась в аренду, то собственник может получить компенсацию недополученной выручки.
Если участок принадлежит государству, но находится у гражданина в аренде или пожизненном наследуемом владении, сумма компенсации рассчитывается от стоимости утраченных прав. При наследуемом владении или бессрочном пользовании выплачивается рыночная стоимость участка. В случае аренды компенсируется сумма, соответствующая оставшемуся сроку аренды.
Если владельцев имущества несколько, компенсация делится между ними пропорционально их доле в общей собственности. Однако стоит отметить, что стоимость строений и улучшений, которые были созданы после принятия решения об изъятии участка, не подлежит компенсации.